Мораторий на взыскание неустойки с застройщиков закончился, но для некоторых инвесторов он и не начинался: как взыскать неустойку с застройщика за весь период просрочки.
В настоящее время в Железнодорожном районном суде г. Екатеринбурга находится на рассмотрении исковое заявление нашего клиента к застройщику о взыскании неустойки по инвестиционному договору.
Правовые решения
для реальных
бизнес-задач
С 1 января 2026 года в России официально прекратил действие мораторий на начисление неустоек с застройщиков по договорам долевого участия (ДДУ). Многие дольщики, заждавшиеся свои квартиры, наконец-то могут предъявить финансовые санкции. Однако для участников инвестиционных договоров (ИД) ситуация принципиально иная: на них этот мораторий и не распространялся. И многие наши клиенты об этом и не догадывались. Именно поэтому хотим поделиться этой ценной статьей с вами. Более того, в нашей практике сейчас находится дело, где мы взыскиваем с застройщика 1,7 млн. рублей неустойки по инвестиционному договору за период, который формально попадал в «льготный» для застройщиков промежуток.
Мораторий для ДДУ vs. Свобода для инвестиционных договоров
Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в ред. от 30.12.2025) установило особенности применения неустойки по договорам участия в долевом строительстве. В период с 22.03.2024 по 31.12.2025 финансовые санкции по ДДУ не начислялись, а ставка для расчета была ограничена 7,5%. С 01.01.2026 этот мораторий прекратил действие — теперь неустойка по ДДУ взыскивается в общем порядке.
Судебная практика: инвестиционный договор ≠ ДДУ
Арбитражные суды уже сформировали устойчивую позицию по этому вопросу.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2024 по делу № А60-15215/2024: инвестор заключил договор инвестирования на передачу нежилого помещения (офиса). Срок передачи был нарушен. Суд взыскал договорную неустойку в полном объеме (271 252,80 руб.), не применив ни мораторий, ни ст. 333 ГК РФ. Суд подчеркнул, что стороны согласовали условие о неустойке, срок нарушен, а расчет арифметически верен.
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2026 по делу № А76-45503/2025: инвестор взыскивал неустойку за просрочку передачи нежилого помещения по договору об инвестиционной деятельности. Апелляция изменила решение первой инстанции, указав, что мораторий по Постановлению № 326 не применялся, поскольку отношения квалифицированы как инвестиционные (не ДДУ по 214-ФЗ). Суд также проверил расчет неустойки (0,05% от стоимости помещения за каждый день просрочки) и признал его верным.
Наш кейс: 1,6 млн рублей, которые застройщик пытался «спрятать» за мораторием
В настоящее время в Железнодорожном районном суде г. Екатеринбурга находится на рассмотрении исковое заявление нашего клиента к застройщику о взыскании неустойки по инвестиционному договору.
Суть спора: объект — нежилое помещение, приобретенное для последующей посуточной аренды. Срок передачи по договору — 31.08.2025, фактически объект не передан до настоящего времени. Неустойка по договору составляет 0,1% от стоимости объекта за каждый день просрочки. За период с 01.09.2025 по 27.07.2026 (330 дней) сумма неустойки составила существенную сумму.
Риски, о которых нужно знать
Застройщики активно заявляют ходатайства о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ. Суды нередко их удовлетворяют, особенно при длительных периодах просрочки и высокой ставке (0,1% в день). Верховный Суд РФ в п. 73–75 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 разъяснил: бремя доказывания несоразмерности неустойки лежит на ответчике. Если вы представите доказательства реальных убытков (например, упущенную выгоду от невозможности сдать помещение в аренду), риск снижения существенно уменьшится.
Что делать, если у вас просрочка по инвестиционному договору
- Проверьте квалификацию договора.Если объект — нежилое помещение, которое вы приобрели под сдачу, мораторий к вам не применяется. Вы вправе взыскать неустойку за весь период просрочки, включая 2024–2025 годы.
- Направьте досудебную претензию.Укажите период начисления неустойки и точный расчет. Это обязательное условие для большинства инвестиционных договоров.
- Подготовьте доказательства убытков.Договоры аренды альтернативных помещений, переписка с потенциальными арендаторами, расчет упущенной выгоды — все это поможет нейтрализовать ходатайство о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ.
- Заявите требование о взыскании неустойки по день фактического исполнения.Судебная практика это допускает.
Обратитесь к нам
Если вы столкнулись с просрочкой передачи объекта по инвестиционному договору, не ждите, пока застройщик «продавит» снижение неустойки. Мы специализируемся на защите интересов бизнеса и инвесторов. Наши юристы проанализируют ваш договор, подготовят иск с учетом актуальной судебной практики и представят ваши интересы в суде.
Свяжитесь с нами для бесплатной консультации — и мы оценим перспективы взыскания неустойки именно в вашей ситуации.
Консультация
Обсудить юридическую задачу
Расскажите о ситуации в вашем бизнесе — обсудим возможные решения.
